Faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes : c’est l’objectif du « Pass foncier ». Entré en vigueur au 1er janvier 2007, 20 000 familles pourraient en bénéficier dès cette année.

Sous l’impulsion du Ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement Jean-Louis Borloo, le dispositif « Pass foncier » fut créé fin 2006 par la Fédération des organisations du 1 % Logement (UESL) et la Caisse des Dépôts. Encore connu sous le nom de « l’achat en deux temps », il intervient dans le cadre de la loi Engagement National pour le Logement et des mesures de faveur à l’accession à la propriété.

Son but : faciliter l’achat d’une résidence principale dans le neuf pour les primo-accédants, en leur permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord, puis le terrain ensuite. Le tout, avec un taux de remboursement équivalent au prix d’un simple loyer.

Deux possibilités pour acquérir une maison

Le foncier différé

Un terrain est mis à disposition par la commune dans laquelle on souhaite concrétiser un projet d’accession, ou bien par un opérateur au moyen d’un bail à construction qui est assorti d’une option d’achat.

Par la suite, et selon le cas, soit le bail est gratuit, soit il est assorti d’un loyer avec la faculté, à tout moment, d’acheter le terrain sur lequel est bâtie la maison.

La location accession

Ici, on entre comme locataire dans un logement neuf qui est proposé par un bailleur social de type société de HLM.

Celui-ci offre ensuite de l’acquérir avec en plus le bénéfice de garanties contre les accidents de la vie. L’acquéreur profitera aussi d’une TVA au taux de 5,5 % et d’un prix à l’achat qui s’amenuise à mesure que les années de location passent. Sans oublier une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.

Les garanties en cas d’impayés

Le dispositif prévoit certains garde-fous, et notamment si l’acheteur ne parvient pas à tenir son engagement de remboursement. Ainsi, en cas d’impayé de plus de trois mois, on est assuré du rachat du logement.

Notons que pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix de rachat est garanti et en plus, celui-ci ne peut être inférieur au prix auquel aura été acquis le logement.

Au-delà de cinq ans le prix garanti diminuera à hauteur de 2,5 % par an. Par ailleurs une solution de relogement est également garantie le cas échéant.

Comment en profiter ?

20 000 familles pourraient bénéficier de cette mesure dès 2007.

Trois critères sont exigés :

Il faut être primo-accédant de sa résidence principale.

Il y a des conditions tenant aux ressources : elles doivent être modestes et nécessairement en-deçà du plafond PLSA (prêt social location accession).

Il faut aussi être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales, ou par un groupement de collectivités territoriales, du lieu de situation du logement. Cette aide varie de 3 000 à 5 000 euros selon les zones. Et le « pass » ne peut excéder 50 000 €

ACHETER : EST-CE LE BON MOMENT ?

Assurément, les prix des logements ont beaucoup progressé ces dernières années sous l’effet d’une demande très soutenue, dans le neuf comme dans l’ancien. Mais parallèlement, les taux des crédits immobiliers ont beaucoup baissé et se situent toujours, malgré une légère remontée, à des niveaux historiquement bas. En outre, si vous disposez d’une capacité d’endettement limitée, rien ne vous empêche d’emprunter sur une très longue durée. De fait, pour une mensualité à peine supérieure au prix moyen d’un loyer, vous pouvez devenir propriétaire de votre logement.

POURQUOI ACHETER ?

Tout d’abord pour vous loger et pour ne plus payer de loyers à fonds perdus. D’autant que les loyers ont beaucoup augmenté ces dernières années. Ensuite, pour vous constituer un patrimoine dont vous pourrez disposer à votre guise. Le cas échéant, il vous sera toujours possible de le revendre pour acheter plus grand ou plus petit selon que votre famille s’agrandira ou que vos enfants quitteront le nid familial. A l’heure de la retraite, vos revenus diminuant, être propriétaire de votre logement vous apportera également une sécurité. En vous y prenant très tôt dans la vie active, la fin du remboursement de votre crédit coïncidera avec la baisse de vos revenus. Enfin, ce précieux patrimoine pourra, plus tard, être transmis à vos enfants.

COMMENT CHOISIR ?

Tout dépend de ce que vous souhaitez. En centre ville, s’il s’agit de votre premier achat en résidence principale, peut-être devrezvous vous contenter d’une superficie plus petite que celle dont vous rêviez au départ. En périphérie, les prix sont moins élevés et vous permettront de voir plus grand. Mais pour une revente aisée, songez tout d’abord à l’emplacement de votre futur logement et à son environnement. Qu’il ait la réputation d’être résidentiel ou populaire, le quartier doit de préférence être proche des transports en commun, des commerces, des écoles et des crèches. S’il dispose d’un parc ou d’un jardin, c’est encore mieux. En revanche, fuyez les grandes artères bruyantes, les rues trop étroites générant des difficultés de stationnement, les quartiers au potentiel de valorisation incertain. Certes, vous pouvez y dénicher des logements peu chers, mais également peu porteurs en terme de plusvalue. Ne vous fiez donc pas aux éventuels équipements en projet qui peuvent ne jamais voir le jour. Intéressez-vous plutôt aux projets de constructions prévus dans le quartier qui pourraient entraîner des nuisances. La jolie vue offerte du balcon de votre futur logement ne disparaîtra-t-elle pas pour laisser place à un autre immeuble ? N’oubliez pas non plus de vous renseigner sur le montant des impôts locaux de la commune qui peuvent s’avérer très élevés.

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